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姜孟軍:新希望地產穩中求進
2021-01-08 08:55:54   來源:

姜孟軍把發令槍舉起,高高地指向天空。
 
“砰……”一聲槍響,在井岡山三灣改編紀念館上空回旋,311人沖向起跑線,爭先恐后。10月14日,他們要開啟一場“希望愛行”公益徒步挑戰賽,兩天一夜,跨越70公里,3202萬步。
 
他是總指揮。
 
一個多月前,姜孟軍接棒張明貴,主持新希望地產日常工作。他的職位,由副總裁變成執行總裁。
 
14℃-18℃,天氣氤氳,偶爾細雨,但很適合長距離徒步。第一天安排了42公里,等于一個馬拉松,在徒步活動中比較罕見,很考驗意志力。
 
姜孟軍被分到了第3隊,人數最多,21人。“一個人可以走的很快,一群人才能走的更遠”。他深知團隊管理的精髓,這也正是活動意義之所在。
 
一路上,姜孟軍的腰板挺得直直的,盡管幾天前打羽毛球拉傷了腳腕。他是一個中級跑者,有底子,每周跑三四次,每次10公里左右。但他沒有走在隊伍的最前頭,而是在后面“趕鴨子”,時不時停下來喊一嗓子,“加油!”。
 
今年,他或許要帶領新希望地產沖擊千億銷售額大關。最近5-6年間,新希望是一匹地產黑馬,取得了50倍以上的收入增長。姜孟軍歸結為,這是新希望文化的力量,團隊有高度的認同感和穩定性。 
 
沖過千億之后呢?這是姜孟軍的新課題。井岡山徒步結束后,他和管理團隊酸爽地接連開了兩天封閉會。
 
 
 
“接班”潤物無聲
 
一切來得十分突然。
 
9月5日,張明貴接到調令,出任新希望六和(000876.SZ)總裁——這是新希望集團的旗艦產業,并第一時間告訴了他的搭檔姜孟軍,但誰來接任新希望地產負責人,并沒有明確。
 
掌舵人變動,非同小事。張明貴執掌新希望地產長達6年半之久,從“地產小白”變成了明星地產CEO。
 
翌日下午,各城市總經理和職能部門負責人,被通知第二天一早到新希望地產總部開會。很多外地的總經理一臉懵,大半夜飛到成都。
 
誰來接班?這是一個很現實的問題。
 
實際上,在6日新希望地產內部班子會上,大家就集體推薦了姜孟軍。但這不是最后的決定。7日早上8點50分——臨開大會的前10分鐘,張明貴正式把擔子交給了姜孟軍。當眾宣布后,場下掌聲一片。當晚,管理層們與張明貴喝了一場歡送的大酒,場面依依不舍。
 
在職場上,46歲的姜孟軍又進了一階。
 
滿打滿算,這是他加入新希望集團的第20年了。姜孟軍歷任策劃主管、營銷經理、營銷總監、營銷總經理、城市總經理、副總裁等職,完整地經歷了新希望地產從小到大、從成都走向全國近20個城市布局的成長過程。
 
從副總裁到執行總裁,從分管投資、營銷和產品設計到全面主持工作,除了責任更加重了,他覺得這一個多月的“接班”過程十分平穩。
 
“一切潤物細無聲。”他說。班子高度團結,彼此認同。很多城市總都是當年他帶過的兵,大家彼此十分熟悉,價值觀趨同。從內部提拔干部,免去了空降一把手的折騰。
 
在地產圈,高周轉的壓力,空降高管帶來的動蕩,屢見不鮮,導致派系林立,原本存在的公司價值觀受到沖擊。最終,很多總裁被老板拿來祭旗。
 
多年前,新希望集團董事長劉永好就立下了一條不成文的規矩,凡中高管均為企業自主培養。以張明貴為例,在2014年出任新希望地產總裁之前,他是新希望集團辦公室主任,曾是以管培生身份入職的。
 
姜孟軍表示,新希望地產每新進一個城市,從城市總經理到人力、財務、成本等條線負責人,全由總部下派,總部的高素質管理者和價值觀直落到一線,一線則專心搞生產。城市公司對總部價值觀的高度認同、上下一盤棋,兼顧了企業短期和長期的持續健康發展。
 
2020年還剩七八十天,姜孟軍完全不需要“新官上任三把火”。原本,他就是新希望地產戰略的重要決策者、實施者之一。
 
 
非科班生“拓荒”
像“新希望”三個字一樣,新希望地產是姜孟軍的“希望”。
 
從山里走出的他,與生俱來有股闖勁和韌勁。 
 
1974年,姜孟軍降生在廣元青川大山里,他還有一個小3歲的弟弟。那個年代,農村生活很苦。他需要走10多里地去上中學,從家里背的咸菜,一吃就是一個星期。
 
作為長子,他想早點吃上“商品糧”,為家里減負。品學兼優的他,考上了師范學校。和很多同學不一樣,他專攻美術,因為初中美術老師稀缺。他如愿以償了。
 
念大學的夢想一直未斷。他自考了漢語言文學,然后又脫產念了美術大專。這是他有意為之,為日后職業生涯埋下了伏筆。
 
姜孟軍不甘于朝九晚五的學校生活,辭職下海去一家廣告公司做策劃。一個偶然機會,1998年新希望地產為第一個項目征名,在成都各大報紙上懸賞1萬元。姜孟軍取的“錦官新城”被一舉采用。直到今天,新希望地產產品系的“錦系”,亦是發端于此。
 
于是,他與新希望結下了長達20多年的緣分,從事過策劃、營銷、產品和投資,當過城市總,做領導班子成員7年以上,從“非科班”生變成了專業地產人。
 
但真正讓他聲名鵲起的,是在浙江溫州。在姜孟軍的微博里,還有一些2014年關于溫州三江立體城的信息。他曬出過一張“艱苦奮斗”的圖,也經常發劉永好和馮侖的語錄來激勵自己。
 
這是一個210億的招商引資項目——占當年新希望地產80%的投資。挖頭部房企城市總?很多人這樣提議。有天早上,劉永好給姜孟軍去了一個電話,覺得小姜“踏實、努力、專業力強”。
 
彼時,溫州房價腰斬。第一次走馬上任城市總,姜孟軍很忐忑,但很快就找到了打法:融入溫州,從產品到服務,精耕細作。他給溫州人一個深刻的印象是,新希望地產不是來玩票的,是扎根。
 
爾后,三江立體城一炮而紅,進而拉動溫州樓市的復蘇。因此,姜孟軍個人也獲得溫州市政府頒發的“溫商回歸杰出貢獻人物”。“這個榮譽很管用,溫州很多地方都可免票的,見政府領導也不用提前預約。”他笑道,一口四川普通話,自然流露。
 
在溫州的日子里,姜孟軍還有一個頗豐的收獲,愛上了跑步,甚至上了癮。每次出差,會讓秘書訂周邊有公園的酒店,早上帶領城市公司的高管一起晨跑。跑步,貴在堅持和韌性。他清晰地記得,當年在念師范時,為了取一幅裝裱好的畫,他一天內騎單車往返100多公里。
 
溫州模式的成功,拉開了新希望地產全國化戰略布局的序幕,姜孟軍進而開拓寧波、杭州、蘇州、南京等地。很多人對新希望地產停留的印象是,偏安成都一隅,實則它很“江浙派”。
 
這些戰略的決策者,正是從新希望集團調任地產事業部總裁的張明貴,當時年僅32歲。他和姜孟軍完美搭配,一個年輕有魄力,一個沉穩有專業。

“黑馬”穩中求進
新希望地產絕對算是一匹“黑馬”。
 
有數據為證:2014年銷售額達47億元,同比翻倍上漲;2016年74億元;2017年突破207億元,首次進入房企百強榜;2018年增至403億元,同比增長94.6%,過去三年間復合增長率約為47.45%;2019年735.9億元,進入50強。
 
“2020年可能會突破1000億元,我只是說可能。”姜孟軍的話風有些緊。為了明后年發展,他已經糧草先行,目前儲備貨值約2000億。下一步,姜孟軍希望在保持公司穩步前進的同時,把權益占比提升一些。目前新希望地產的權益近60%。
 
既快又穩,這好像是個矛盾體。但姜孟軍能拿捏好這種平衡。
 
他時刻警惕資產負債率、凈負債率和現金短債比的“三道紅杠”。“我們是三道綠杠。”十分有意思的是,姜孟軍徒步所在的3隊,隊旗上寫的是“三道杠”,隊服是綠色的。兩天里,年輕的棋手扛著它,從永新三灣到井岡山黃洋界,穩穩地走了70里。
 
“三道綠杠”背后,是新希望地產的戰略定力——城市深耕,堅定在新一線和強二線城市布局不動搖。
 
“深耕節省了很多試錯成本。”姜孟軍說。這些年來,新希望地產沒有拿錯過一塊地,是因為很懂深耕的城市與區域。這很契合新希望集團的文化,以農牧業為根基,十分講求“耕好一畝三分地”。
 
區別于很多房企的聚集策略,新希望地產甚至把深耕的顆粒度放到城市的某個區域。例如,在杭州的蕭山區,新希望至少有七八個樓盤在此開發。
 
據悉,新希望地產在15個城市有100多個項目,分別是成都、重慶、昆明、南寧、杭州、南京、溫州、蘇州、寧波、嘉興、沈陽、大連、西安、武漢、廣州。“未來,新希望地產的布局至多在20-30個城市之間。”姜孟軍說。
 
如果對中國房企單個城市產值做排行,新希望地產平局每城70億元的產值會位于前列。這也源于堅持中高端產品打法,每平米售價近2.5萬元,幾乎每個項目的單價都高于周邊競品。
 
為什么投資能屢屢成功呢?他透露了幾個小秘訣:一、不要對投資進行拿地目標考核,這種考核會讓人做出錯誤判斷;二、要求講真話,絕對的真話,不論項目好與壞;三、帶著營銷思維去拿地,甚至負責人曾負責過多年營銷。
 
由于戰略聚焦,令新希望地產的管理更加垂直、決策更簡單,只有總部和城市二級管控。但姜孟軍坦言,隨著企業邁入千億行業,總部會逐漸變成一個賦能的服務部門,將更多的決策權下放給城市公司。
 
在奔向行業30強的路上,新希望地產也開啟了多元化,圍繞新希望集團的特色,拓展農業文旅,發力物業多種經營。而如何在多元業務上演繹地產的成功,是姜孟軍的新挑戰。
 
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