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房地產市場的分化趨勢值得關注
2021-01-21 10:14:35   來源:

尹中立(榮盛發展首席經濟學家,中國社會科學院房地產金融研究中心主任)

  盤點過去一年房地產市場運行的特點,不僅可以讓我們對未來的市場趨勢有更好把握,還可以為宏觀決策提供有益的啟示。過去一年房地產市場呈現的最大特點是分化。

  首先,房價與租金出現分化。從數據看,2020年的新房價格和二手房價格均出現7%左右的上漲,但租金卻出現小幅下跌,四個一線城市中,按照每套平均租金計算,上海租金小幅上漲2.93%,北京和深圳的租金分別下跌了4.07%和5.44%左右,其他城市的租金也有不同程度下跌。房價與租金分化程度最大的應該是深圳,今年的深圳房價出現了較大幅度上漲(超過20%),但住房租金卻下跌。

  房價上漲而租金下跌,在過去的20多年歷史里是不曾有過的。主要原因與今年的疫情有關。在疫情影響下,服務業受到較大沖擊,上半年的對外貿易也一度受到沖擊,受此影響,2020年的居民收入增速放緩,有些城市的居民收入出現下跌,這與部分城市租金出現小幅下跌是吻合的。

  但房價的決定因素不僅取決于居民收入增速,還與市場預期有關,在寬松貨幣政策刺激下,全球資產價格均出現不同程度上漲。疫情沖擊之下宏觀金融政策放松,讓市場聯想起十年前“四萬億”刺激政策之后出現的樓市價格翻番走勢。另外,新房與二手房價價格倒掛,吸引了大量套利資金進入樓市,在深圳制造了所謂“日光盤”,推動深圳樓市價格上漲。

  房價與租金的背離不是一個好現象,它說明社會財富的差距在擴大,這是宏觀決策者需要高度關注的。

  其次,大城市與中小城市的房價出現分化。在年初的疫情沖擊下,2020年2月所有城市的市場交易量均出現大幅度下跌,但隨后一線城市恢復速度明顯快于其他城市。2020年,前11月一線城市累計成交面積增長0.6%,成交價格同比上漲8.2%左右,成交量與價格均實現正增長。但二線城市的成交量同比下降2.6%左右,三、四線城市成交量下降7.7%左右。

  不同城市房地產市場出現分化的主要原因有以下幾方面。一是過去幾年房地產調控政策對一線城市采取嚴控房價的策略,經過幾年的累積,購買力增加;對于三四線城市則實施“去庫存”策略,以棚戶區改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地產市場,隨著棚改政策的退出,這些三四線城市的購買力不濟是預料之中的。二是由于疫情的影響,海外留學的高端人才回流加速,帶動了資金流的回流,這些高端人才主要流向一線城市。三是寬松的宏觀政策的主要受益者是高凈值人群,他們的財富快速增加,這是高端物業的需求增速快于一般住宅的主要原因。

  疫情導致市場分化的另外一個原因與出口形勢變化有一定關系。2020年外貿形勢總體是超預期的,以美元計算的貿易增長3.6%,高于2019年的0.5%,11月份和12月份出口增長都在20%左右。在國內消費需求乏力的情況下,出口的超預期增長成為去年經濟強勁反彈的重要力量。但出口的最大收益群體主要集中在長三角和珠三角等沿海一帶,對應的是這些地區的房地產市場表現遠超其他區域。

  對于宏觀決策者來說,需要高度關注房地產金融化的趨勢及其影響。上述房地產市場的分化只是對市場運行特征的總結,其背后的邏輯是貨幣政策寬松,刺激有錢的人加杠桿購買資產(主要包括房地產和股票),此時購買房地產的主要用途不再是為了居住或辦公,其主要目的是對沖貨幣的貶值。房地產的金融屬性表現得更加充分。

  房地產金融化可能會帶來一系列后果。首先是進一步拉大不同階層之間的財富差距,房價上漲讓有房者與無房者的財富差距擴大,不利于經濟社會的和諧發展。其次,影響了宏觀政策的效果。寬松貨幣政策的本來目的是為了緩解中小企業的融資困難,結果卻是資金直接進入資產市場,在房價上漲的壓力下,一些年輕人被迫通過負債購買住房,使得居民債務快速增加,不利于國內經濟大循環。

  因此,我們看到金融監管部門出臺了一系列阻止資金進入房地產市場的規定,對房地產開發企業設置了“三道紅線”,對商業銀行的房地產金融企業設置了考核指標要求。這些舉措都是值得肯定的。

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